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Divorce quoi faire avec le crédit immobilier

Par Maitre Aurore Ventura avocat à Paris et Pontoise Val d’oise. Tel  : 0609603798

L’un des époux souhaite conserver le logement, mais vous avez un crédit immobilier en cours.


Dans le cas le plus fréquent, l’un des deux conjoints souhaite rester propriétaire du bien immobilier, donc l’un rachète la part de l’autre. Celui qui veut conserver le bien immobilier est par principe prioritaire pour racheter sa part à l’autre. Il faudra dans ce cas qu’il dispose de la solvabilité suffisante et qu’il obtienne l’accord de la banque pour reprendre le prêt à sa charge. Il sera nécessaire de faire intervenir un notaire afin que soit actée la cession des parts et modifié le titre de propriété du bien.

Le conjoint qui cède sa part du bien immobilier pourra alors solliciter auprès de la banque sa désolidarisation de l’emprunt commun (article 1215 du Code civil) afin de ne pas être redevable des échéances impayées si l’ex-époux est dans la capacité de régler son dû. Attention: cette désolidarisation nécessite l’accord de la banque, qui est tout à fait libre de la refuser, et ce même dans l’hypothèse où le juge aurait, dans le cadre de l’instance de divorce, dispensé l’époux concerné de toute contribution au remboursement du prêt. La banque n’ accordera pas la désolidarisation si elle estime que l’époux emprunteur n’a pas les finances suffisamment solides pour assumer seul la totalité du crédit, car il devra pouvoir assumer en plus du solde de crédit en cours, la soulte, les charges courantes, ainsi qu’une éventuelle pension alimentaire.

Les alternatives:

  • La banque étudiera la nouvelle situation de l’emprunteur et pourra lui proposer un réaménagement de crédit afin de faciliter le remboursement du prêt.
  • L’emprunteur pourra apporter une caution ou une hypothèque afin de compenser.
  • Il aussi souscrire un rachat de crédit qui couvrira le remboursement anticipé du premier prêt. Néanmoins, un tel choix n’est pas forcément avantageux et doit être soigneusement évalué, car beaucoup de frais sont à prévoir (notamment les garanties que demandera cet établissement ainsi que l’éventuelle indemnité de remboursement anticipée relative aux prêts remboursés)

Exemple: Votre maison a été estimée à 200 000 euros. Il reste 40 000 euros de crédit. Vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté de biens, donc la part de chacun est de 50 %. La soulte à verser pour devenir le seul propriétaire est de (200 000 – 40 000) / 2, soit 80 000 euros.

 

Aucun des époux ne veut conserver le bien, mais vous avez un crédit immobilier en cours.


Si aucun des conjoints ne souhaite ni ne peut racheter la part de l’autre, il faudra mettre le bien en vente. Bien entendu, les deux époux devront continuer de payer les mensualités jusqu’à ce que la vente de la maison soit conclue. Votre notaire remboursera votre crédit immobilier, puis déterminera la part qui reviendra à chacun, en fonction de votre contrat de mariage.

Il est évident que si la vente du bien ne suffit pas à couvrir le solde du prêt immobilier en cours, celui-ci reste dû.

 

Couples pacsés

Les partenaires de Pacs sont placés, en principe, sous le régime de la séparation des biens. Autrement dit, chaque partenaire est propriétaire de ce qu’il achète et de ce qu’il reçoit par donation ou héritage. Mais lors d’une séparation, si l’un partenaire ne parvient pas à prouver qu’il est propriétaire du bien en cause, celui-ci sera censé appartenir au deux, par moitié.

Les partenaires de Pacs peuvent aussi faire volontairement des achats ponctuels à deux ou prévoir dans la convention de Pacs que tout ce qui est acquis pendant la durée du Pacs est commun. Tous ces biens sont alors considérés comme appartenant par moitié à chaque partenaire. En cas de séparation, à eux de s’entendre sur le partage.

Concubins

Le concubin est propriétaire de ce qu’il achète. Pour les acquisitions réalisées à deux, chacun est présumé être propriétaire de la moitié sauf si une facture, un acte de vente ou encore un contrat de prêt affecté atteste une autre répartition.

Séparation : que deviennent les crédits en cours ?

Pour un crédit souscrit à deux, un co-emprunteur ne peut pas décider seul de se désengager et laisser l’autre assumer la totalité du remboursement. En revanche, les deux co-emprunteurs peuvent, d’un commun accord, demander à l’établissement de crédit que la totalité du crédit soit transféré sur un seul d’entre eux.

Le prêteur n’est pas obligé de l’accepter. Il peut, néanmoins, accéder à la demande si l’emprunteur désigné est capable d’assumer seul le remboursement des mensualités.

Si le crédit a servi à acheter un bien matériel, plusieurs cas de figure sont possibles :

  • Le bien acheté à crédit peut être vendu. Le prix de la vente permet alors de rembourser à l’établissement de crédit le capital restant dû. L’excédent est partagé entre les conjoints, partenaires de Pacs ou concubins.
  • Les conjoints, partenaires de Pacs ou concubins peuvent procéder au remboursement anticipé. L’un d’eux devient propriétaire à part entière du bien moyennant le rachat de la part de l’autre, le cas échéant au moyen d’un crédit.

Le rachat de soulte

L’opération consiste à racheter la part du conjoint en lui versant une compensation financière correspondant à la moitié de la valeur du bien. Dans le cas du logement familial, le conjoint attributaire est souvent contraint de souscrire un nouvel emprunt pour financer le montant de la soulte, charge qui s’ajoute parfois à la mensualité du crédit immobilier en cours.

Demander la désolidarisation d’un crédit à sa banque

La question de la solidarité entre les époux se pose avec plus d’acuité quand un des ex-conjoints, co emprunteur d’un emprunt, demande à ne plus figurer dans le contrat de prêt, comme c’est le cas lors du rachat de soulte.
En effet, pour que l’un des ex-conjoints puisse conserver seul le prêt, il faut obtenir l’accord de désolidarisation de la part de la banque. Le conjoint attributaire devra avoir un taux d’endettement inférieur à 33 % de ses revenus et fournir des garanties suffisantes (caution mutuelle ou hypothèque) que cette dernière accède à sa demande.
Dès lors, deux cas de figure peuvent se produire :
  1. La banque accepte de désolidariser le conjoint attributaire, qui s’engage seul à rembourser le prêt.
  2. La banque refuse au motif que les garanties sont insuffisantes. Les conjoints restent tous deux solidaires de l’emprunt.

Attention !

Veillez à donner les mêmes informations à votre notaire et à votre avocat, et n’omettez aucune dette dans l’inventaire de votre patrimoine.
Le patrimoine comprend l’actif, c’est-à-dire tous les biens du couple, et le passif, c’est-à-dire les dettes et crédits de la communauté.